*요즘 급증하는 전세사기 주의보*
요즘 전세사기가 다시 급증하고 있습니다. 신축 위주 허위 시세 제시, 보증보험 회피 유도, 권리 은폐형 이중계약 등 수법이 고도화되며 사회초년생·신혼부부 피해가 특히 많습니다. 본 글은 최신 수법을 유형별로 정리하고, 계약 전 필수 점검루틴과 피해 발생 시 신속 대응전략을 단계별로 안내합니다.
최신 전세사기 수법 총정리: 시세 왜곡, 권리 은폐, 보증보험 회피
첫째, 시세 왜곡형입니다. 분양·시공·중개가 결탁해 ‘주변 동일 평형 전세가가 올랐다’며 허위 캡처와 비교표를 제시하고, 실거래가보다 10~30% 높은 전세가를 합리화합니다. 특히 신축 빌라·오피스텔에서 분양가를 부풀린 뒤, 옵션 무상 제공·이사비 지원 같은 혜택을 붙여 ‘실질 부담이 낮다’고 판단하게 만듭니다. 그러나 혜택은 일시적 미끼일 뿐, 경매 시 회수 가능한 가치와 무관해 깡통전세 위험이 커집니다.
둘째, 권리 은폐·이중계약형입니다. 실소유자와 계약 상대가 다르거나, 위임장을 명분으로 대리인이 서류를 처리하며, 동일 주택을 이중으로 전세계약해 보증금을 중복 수취합니다. 등기부 갑·을구에 근저당, 가압류, 가처분이 다수 존재하는데도 ‘곧 말소 예정’이라며 말로만 안심시키는 수법이 빈번합니다. 실제로는 말소동의서나 잔금 동시 말소 구조가 준비되지 않은 경우가 많습니다.
셋째, 보증보험 회피형입니다. ‘소유권 이전 중’ ‘준공 직후라 심사 딜레이’ 등을 이유로 보증보험 접수를 뒤로 미루게 하고, 잔금일 직전 서류를 바꿔 심사 거절 사유(담보 초과, 권리관계 불명확)를 의도적으로 만들기도 합니다. 보험 가입이 불가하면 임차인 안전망이 사실상 사라집니다.
넷째, 서류 교란형입니다. 중개대상물 확인설명서를 늦게 교부하거나 일부 항목을 공란으로 두고, 임대인 인감·본인서명확인서 진위를 즉석 인증하지 못하게 시간을 끕니다. 또한 임대인 명의 외 제삼자·법인 계좌로 계약금을 유도해 향후 반환 청구를 어렵게 만듭니다.
다섯째, 심리 압박형입니다. ‘오늘만 이 가격’ ‘뒤에 대기자 있다’ ‘계약금만 넣으면 홀딩’ 같은 압박 멘트로 충분한 서류검증 시간을 차단해 합리적 의사결정을 어렵게 만듭니다.
예방 체크리스트: 계약 전 루틴화와 돈 흐름 통제
예방은 ‘체크리스트를 루틴화’하는 것이 핵심입니다. 다음 10가지만 지켜도 위험의 대부분을 필터링할 수 있습니다.
1) 등기부등본 3종 교차: 등기부등본(말소사항 포함), 건축물대장, 토지대장을 모두 최신(당일) 발급으로 대조. 소유자 동일성, 근저당·가압류·전세권 선순위 여부 확인.
2) 보증보험 사전심사: 가계약 전 보험 가입 가능 여부를 확인하고, ‘유보·거절’ 시 원인 서류(감정가, 담보한도, 선순위 내역)를 직접 열람. 특약에 ‘미가입 시 자동해제·계약금 전액 즉시 반환’ 명시.
3) 시세 삼중 검증: 실거래가(전월세 신고) + 인근 유사 평형 체결가 + 최근 3~6개월 변동폭. 포털 호가는 참고만. 실제 체결 캡처나 공인중개사 확인서 등 객관 자료 확보.
4) 임대인 본인확인: 신분증 진위 확인, 등기부 소유자와 일치 여부. 대리 계약 시 위임장+인감증명서(또는 본인서명사실확인서) 일치, 통화 녹취·입회 촬영으로 증빙.
5) 중개사무소 검증: 등록번호·개설등록 상태·공제 가입 여부 확인. 중개대상물 확인설명서 필수 교부·보관. 설명 누락·지연 시 계약 진행 중단.
6) 특약의 정교화: 선순위 말소 조건부 잔금, 보증보험 승인 통지 수령 후 잔금 집행, 전입·확정일자·열람 협조 의무, 임대인 명의 계좌 입금 원칙 명시.
7) 자금 흐름 통제: 계약금·중도금·잔금은 임대인 실명 계좌로만. 제3자·법인 계좌 금지. 에스크로 유사 방식(조건부 지급) 활용.
8) 대항력·우선변제권 확보: 입주 즉시 전입신고·확정일자·(가능 시) 전세권 설정. 열람·등기절차 일정 미리 확보.
9) ‘너무 좋은 조건’ 경계: 높은 혜택·낮은 실부담 제시는 위험 신호. 이유·근거를 서류로 설명하지 못하면 철회.
10) 커뮤니케이션 기록화: 문자·이메일·메신저·통화 녹취로 협의사항·약속 전부 로그화. 분쟁 시 증거력 확보를 위해 원본 보관.
피해 발생 시 신속 대응: 타임라인 기반 액션플랜
피해가 의심되면 ‘시간과 증거’가 승부처입니다. 단계별로 다음 순서를 지키세요.
D+0: 사실관계 확인 메시지(보증금 반환 의사 표명) 발송, 중개사무소에 확인설명서·서류 사본 요구. 통화녹취·메신저 캡처로 증거 보존. 임차권등기명령 가능성 검토.
D+1~3: 내용증명으로 계약해제 또는 이행최고 및 반환기한 특정. 보증보험 가입자라면 즉시 사고접수, 필요서류(임대차계약서, 확정일자, 전입세대열람원, 체납확인 등) 정비.
D+3~7: 임대인 재산 특정 후 가압류·가처분 신청. 선순위 채권자와 말소·배당 협의 가능성 검토. 주택의 환가(경매) 시나리오에 대비해 배당요구 종기 준수.
형사 절차 병행: 사기·배임 혐의 고소로 압박하면서, 민사 회수 전략(가압류→본안소송→강제집행)을 병행. 단독보다 동일 건물·시행사 피해자와 공동대응 시 압박 효과 큼.
공적 지원 활용: 지자체 피해지원센터·대한법률구조공단·변호사단체 긴급상담으로 법률비용 경감, 임시거처·생계·대출 상환유예 등 자원 연계.
이사 필요 시: 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 유지한 채 이사. 새 주택 계약 전에는 반드시 보증보험 사전승인과 등기·시세 삼중검증을 선행.
결론적으로 전세사기 급증 국면에서 안전을 지키는 방법은 단순합니다. 보증보험 ‘사전승인’을 최우선으로, 등기·시세·신분을 문서로 교차검증하고, 특약·조건부 잔금으로 리스크를 봉쇄하세요. 피해가 의심되면 D+0부터 기록·내용증명·가압류·민형사 병행과 공적 지원으로 속도전이 답입니다. 블로그 자료용 이미지는 픽사베이에서 상업적 무료 사용 이미지를 찾아 활용하세요.